Guvernul este cauza, nu soluția, pentru creșterea galopantă a costurilor locuințelor în SUA

Deși guvernul pretinde că are soluții pentru deficitul de locuințe, o mare parte a problemei poate fi atribuită politicilor guvernamentale

Nu au lipsit planurile guvernamentale menite să facă casele mai accesibile în America, inclusiv, cel mai recent, o subvenție guvernamentală de 25.000 de dolari propusă de candidatul prezidențial democrat Kamala Harris pentru anumiți cumpărători debutanți. Cu toate acestea, rapoarte recente susțin că guvernul însuși a jucat un rol esențial în scoaterea caselor de la potențialul financiar al multor cumpărători din clasa de mijloc, analizează The Federalist.

„Ne lipsesc, în funcție de pe cine întrebați, între 4 și 7 milioane de locuințe la nivel național și construim mai puține locuințe decât în anii 1970”, a declarat James Burling, avocat pentru drepturile de proprietate la Pacific Legal Foundation și autor al cărții ”Nowhere to Live: The Hidden Story of America’s Housing Crisis”, a declarat acesta. „O parte din problemă este că guvernul face dificilă construirea lor”.

Burling afirmă că „restricțiile asupra drepturilor de proprietate impuse de toate nivelurile de guvernare”, inclusiv legile de zonare, reglementările de mediu, controlul chiriilor și proprietatea publică asupra terenurilor, descurajează construcția de locuințe la prețuri accesibile.

În timp ce legile de zonare sunt cel mai mare vinovat, spune el, există, de asemenea, numeroase cazuri de agenții și organizații activiste nonprofit care utilizează Legea privind speciile pe cale de dispariție pentru a bloca construcția de locuințe sau pentru a urmări penal proprietarii de terenuri pentru perturbarea habitatelor.

Edward Pinto, senior fellow la American Enterprise Institute, consideră că soluția este de a transfera drepturile de utilizare a terenurilor înapoi către proprietarii acestora. Legile privind zonarea au apărut în urmă cu un secol și „în cele din urmă au înlocuit drepturile de proprietate privată cu drepturi comunitare vagi și nebuloase”, susține el.

„Răspunsul la criza noastră de locuințe este să legalizăm duplexurile, triplexurile și alte forme de locuințe cu densitate redusă (LTD)”, scrie el, citând New England-ul anilor 1940, unde casele cu două sau trei familii reprezentau o treime din fondul locativ al regiunii.

Construirea de locuințe pentru tineri este neprofitabilă

Restricțiile de dezvoltare au făcut ca ridicarea de locuințe pentru tineri să devină neprofitabilă pentru constructori, iar ca răspuns, industria s-a orientat către construirea unui număr mai mic de case mai mari și mai scumpe, susține un nou raport al economistului Cato Scott Lincicome intitulat „Războiul guvernului împotriva locuințelor pentru începători”.

Folosind datele U.S. Census Bureau, Lincicome raportează că procentul de case noi sub 1.400 de square feet a scăzut de la 40% din piață în 1973, când biroul a început să colecteze aceste date, la 7% în 2021. Locuințele cu două camere au scăzut de la 12% în 1973 la 9% în 2022, iar locuințele cu trei camere au scăzut dramatic de la 64% la 43%, în timp ce ponderea locuințelor cu patru camere a crescut de la 23% la 48%.

Dimensiunea medie a unei case nou construite va fi de peste 2.400 de square feet în 2023, a raportat Asociația Națională a Constructorilor de Case (NAHB), o creștere de 50% față de media din 1973 de 1.660 de square feet.

Analiștii spun că există încă o cerere nesatisfăcută de locuințe pentru tineri, dar dezvoltatorii se luptă să obțină profituri din acestea. Lincicome citează cazul unui constructor din Raleigh, Carolina de Nord, care ar vinde de obicei o casă de 1.400 de square feet pentru aproximativ 240.000 de dolari, dar ar suporta cheltuieli de 65.000 de dolari pentru a cumpăra terenul, 126.000 de dolari în costuri de construcție și 43.000 de dolari în comisioane de vânzare, costuri de închidere, concesii, impozite, taxe și cheltuieli cu dobânda.

Dacă totul merge bine, constructorul ar putea realiza un profit de doar 6.000 de dolari, dar dacă acea casă rămâne pe piață mai mult decât se aștepta, probabil că va pierde bani.

Un alt constructor din Minnesota a estimat că o treime din costurile sale de construcție au fost destinate plății taxelor de reglementare, ceea ce a dus costul total de construcție a unei case care ar putea fi vândută cu 250.000 de dolari la peste 370.000 de dolari, a raportat Lincicome.

Un studiu NAHB din 2021 a afirmat că costul reglementărilor a fost în medie de aproximativ 94.000 de dolari pentru fiecare casă nouă construită. Din această sumă, 41.000 de dolari provin din costul mai ridicat al achiziționării unui teren din cauza aprobărilor de zonare, a studiilor de mediu și a altor taxe. Restul de 53.000 de dolari din costurile atribuibile guvernului sunt suportate în timpul construcției, inclusiv taxele de construcție obligatorii și studiile de inginerie, precum și legislația muncii pentru lucrătorii din construcții.

Guvernul ține terenurile departe de piață

În plus, guvernul a scos de pe piață cantități uriașe de terenuri. Potrivit Serviciului de cercetare al Congresului, guvernul federal deține aproximativ 640 de milioane de acri, adică 28% din cele 2,27 miliarde de acri din America.

În plus, guvernele de stat dețin 9% din proprietățile imobiliare americane, conform unui studiu realizat în 2018 de Robert Nelson, profesor de politici publice la Universitatea din Maryland. În timp ce proprietatea federală asupra terenurilor este concentrată în statele vestice, guvernele multor state estice dețin procente mari din terenurile din interiorul granițelor lor, inclusiv New Jersey (21% din stat); Florida (16%), New York (14 %), Pennsylvania (14 %), Michigan (13 %) și Minnesota (11 %), raportează Nelson.

Legile bancare penalizează creditele ipotecare mai mici

În ceea ce privește cererea, o serie de factori s-au combinat pentru a scoate de pe piață cumpărătorii tineri. Printre aceștia, scrie Lincicome, se numără costul mai ridicat al acordării creditelor ipotecare ca urmare a noilor reglementări din Legea Dodd-Frank din 2010 privind reforma Wall Street și protecția consumatorilor. Acest lucru a crescut costurile generale ale băncilor, făcând ca ipotecile mai mici să devină neprofitabile și eliminând multe bănci comunitare care le emiteau în mod tradițional.

Potrivit unui raport 2023 întocmit de Craig Richardson, profesor de economie la Winston Salem State University, ipotecile noi între 10.000 și 70.000 de dolari au scăzut cu 38% în deceniul precedent, în timp ce ipotecile între 70.000 și 150.000 de dolari au scăzut cu 26%. În schimb, ipotecile mai mari de 150.000 de dolari au crescut cu 65% în perioada respectivă.

Dodd-Frank „a dus la o evaporare a potențialilor cumpărători”, scrie Richardson, iar „restrângerea creditului pentru aceste proprietăți ieftine, precum și mediul de reglementare mai oneros, au dus la o scădere rapidă a prețurilor locuințelor într-o zonă cu cele mai mari rate ale sărăciei”.

„Acesta este cel mai rău mod posibil de a crește numărul de locuințe la prețuri accesibile într-un oraș, deoarece proprietarii de locuințe își văd capitalul propriu topindu-se și pot ajunge chiar sub apă, datorând mai mult decât valorează casa lor”, afirmă el.

Inflația lovește cel mai puternic cumpărătorii cu venituri mici

Poate că unul dintre cei mai importanți factori care fac ca proprietatea unei locuințe să fie inaccesibilă este inflația cauzată de politica monetară laxă a Rezervei Federale și de aproximativ 5 trilioane de dolari în noi cheltuieli federale începând cu 2021, în urma lockdown-urilor guvernamentale Covid-19. Aceste politici nu numai că au crescut costul materialelor, al aparatelor, al forței de muncă și al altor inputuri, dar au crescut și ratele ipotecare.

De la o rată ipotecară medie fixă pe 30 de ani de 2,67% în decembrie 2020, ratele ipotecare au urcat până la 7,9% în 2023, înainte de a scădea la nivelul actual de 6,3%. Plățile lunare pentru același cuantum al datoriei au crescut de peste două ori în trei ani.

Imigrația ar putea determina o creștere suplimentară a prețurilor

Imigrația necontrolată poate juca, de asemenea, un rol în lipsa de locuințe. Conform estimărilor actuale, mai mult de 10 milioane de imigranți ar fi putut intra în SUA în timpul administrației Biden, potrivit U.S. Customs and Border Protection.

În timpul dezbaterii vicepreședințiale, candidatul republican, senatorul J.D. Vance, R-OH, a susținut că locuințele au devenit „total inaccesibile pentru că am adus milioane de imigranți ilegali care să concureze cu americanii pentru casele rare”.

Guvernul este aici pentru a ajuta

Stimulentele guvernamentale pentru cumpărători includ deduceri fiscale pentru dobânda ipotecară, excluderi fiscale la vânzare și piețe secundare sponsorizate de guvern care cumpără ipoteci de la bănci pentru a le permite acestora să ofere mai multe credite imobiliare la rate fixe pe termen lung. Dar aceste stimulente cresc cererea de locuințe fără a crește oferta.

Administrația Biden-Harris a vizat legile de zonare ca soluție, anunțând subvenții de până la 10 milioane de dolari pentru jurisdicțiile care elimină restricțiile de zonare. Mai recent, Harris a promis să construiască 3 milioane de locuințe noi prin oferirea de credite fiscale pentru locuințe cu venituri reduse și prin acordarea de bani unor persoane selectate pentru plata avansului.

„Administrația mea va oferi cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată 25.000 de dolari pentru a ajuta la plata avansului pentru o casă nouă”, a declarat Harris pe X.

Dar unii analiști sunt sceptici că aceste politici ar avea efectul scontat.

Într-un articol de opinie din Wall Street Journal, Pinto estimează că subvenția lui Harris ar fi disponibilă pentru aproximativ 4 milioane de persoane la un cost de aproximativ 100 de miliarde de dolari, iar această cerere crescută ar duce la creșterea prețurilor locuințelor acestora cu aproximativ 3,6%, sau 175 de miliarde de dolari.

„Dacă credeți că guvernele creează probleme, așteptați să vedeți soluțiile guvernamentale”, a spus Burling. „Când guvernul federal a început să bage tone de bani în învățământul superior, costurile au crescut mai repede decât inflația”.

În cazul în care guvernul face același lucru pentru locuințe, a spus el, „în mod inevitabil, prețurile vor crește, deoarece veți avea mai mulți bani care vor urmări același număr de locuințe”.