Tranzacţii imobiliare – ”CONTRACT FOR DEED” (I)

Pagina Juridică –Bogdan Dimitrie Umbrărescu – Avocat
Membru al Illinois Real Estate Lawyers Association

În articolul precedent am menţionat despre termenul “contract for deed” – primul component al transferului unei proprietăţi imobiliare.

Acest termen reprezintă contractul de vânzare – cumpărare pe care îl semnează părţile implicate în tranzacţie; cumpărătorul (“Buyer”) şi vânzătorul (“Seller”).

Forma cea mai utilizată de contract este versiunea 6.1 “Multi-Board Residential Real Estate Contract” realizată de către IRELA (“Illinois Real Estate Lawyers Association”). La ora actuală, această formă (foarte detaliată), se află într-un lung proces de revizuire pentru clarificarea unor paragrafe şi aliniate. Versiunea următoare va apare în curând.

Semnarea acestei forme de către cumpărător constituie oferta. Prin semnarea (și acceptarea) de către vânzător a ofertei cumpărătorului, se creează contractul care implică obligaţii pentru ambele părţi.

Obligaţia principală a vânzătorului este să transfere cumpărătorului proprietatea descrisă în contract. De aceea contractul include adresa proprietăţii şi un PIN – Parcel Identification Number. PIN este un număr de identificare unic pentru lotul pe care se află proprietatea. Acest număr este atribuit de către “County” -ul (județul) în juridisctia în care se află proprietatea (exemplu; County of Cook, County of Lake, County of Du Page etc). Dacă proprietatea se află pe mai multe loturi, atunci vor fi mai multe PIN-uri pentru aceeaşi adresă. De asemenea taxele de proprietate vor fi plătite separat pentru fiecare lot.

Totodată contractul descrie obiectele care rămân pe proprietate (exemplu: centrală termică, aragaz, frigider, maşina de spălat rufe etc). În momentul transferului proprietăţii, aceasta şi obiectele incluse în contract trebuie să se afle în condiţiile prezentate la momentul acceptării ofertei. De aceea cumpărătorul înainte de finalizarea tranzacţiei imobiliare (“closing”) are dreptul să verifice acest lucru în cadrul unei inspecții finale (”walk through“).

În cazul când proprietatea este vândută “as is” (este vândută exact în starea în care se află, fără garanții sau reprezentări), vânzătorul nu garantează nimic despre condiţia în care se afla proprietatea şi obiectele rămase în ea. În contractul de vânzare ale unei proprietăţi aflate în “foreclosure”, banca care vinde proprietatea nu garantează existenţa unor obiecte personale; există riscul ca acestea să dispară înainte de încheierea tranzacţiei imobiliare. De obicei proprietăţile aflate în “foreclosure” sunt nelocuite.

Contractul prevede că părţile au dreptul la revizuirea acestuia folosind serviciile unui avocat specializat în tranzacţii imobiliare. Această perioadă de revizuire este numită “attorney approval period” şi de obicei durează 5 zile lucrătoare. Însă avocaţii au dreptul să ceară o prelungire a acestei perioade pentru eventuale negocieri.

(Va urma)

N.B. Informaţiile în acest articol au caracter general şi nu constituie consultanță juridică.