Tranzacții Imobiliare – „Deed” (Titlul de Proprietate)

Reputatul profesor de filozofie legală Gerald Dworkin declară: “All deeds are documents, but not all documents are deeds” – “Toate titlurile de proprietate sunt documente, dar nu toate documentele sunt titluri de proprietate”.
În acest articol ne îndreptăm atenţia asupra cerinţelor transferului de proprietăţi. O să începem cu legea engleză veche deoarece aceasta este fundaţia pe care s-a clădit legea americană modernă.

În legea medievală engleză întâlnim termenul “livery of seisin” având varianta modernă “delivery of possession”. Acest termen se referă la transferul de pământ de la un nobil feudal la un altul. A fost prima formă de transfer a proprietăţilor. Evenimentul se întâmpla la terenul respectiv, în prezenţa unor martori. Acordul verbal era însoţit de o ceremonie care consta în înmânarea unui pumn de ţărână sau a unei crenguţe de copac de către nobilul care ceda pământul, celuilalt nobil care primea pământul. Astfel apare primul “livery în deed” care este doar un transfer oral. Transferul era înregistrat într-un “charter” – o arhivă care se găsea la tribunal.

Transferurile de pământ de acest tip aveau scopul realizării unei structuri sociale stricte care implică obligaţii militare şi financiare. Datorită unei scări ierarhice bine determinate, conflictele asupra pământului erau rare şi greu vizibile. Proprietăţile erau transmise din generaţie în generaţie pe baza dreptului primului băiat născut.

Odată cu destrămarea epocii feudale şi apariţia capi-talismului, a apărut o nouă formă de transfer a proprietăţilor denumită “alienation” (înstrăinare). Acest transfer nu implică obligaţii feudale şi necesită un act scris şi sigilat pe o piele de viţel sau de oaie care se numea “deed”.

Problema era ca moştenitorul vânzătorului avea dreptul la pământul lăsat prin testament, chiar dacă terenul era vândut unui alte persoane (de exemplu un negustor). Cumpărătorul putea să îşi piardă dreptul la proprietate la moartea vânzătorului. Pentru a se evita această situaţie, un avocat (“attorney”) trebuia să deschidă o acţiune legală în tribunal prin care se confirmă transferul proprietăţii, iar revendicările moştenitorilor erau blocate. Cantitatea de documente nece-sară unei astfel de proceduri era uriaşă. Lordul Chancellor Ellesmere a pedepsit un slujbaş, forţându-l să poarte în jurul capului toate “paginile” scrise în exces.

Scriitorul William Shakespeare este intrigat de aceste complexe proceduri. Personajul său, Hamlet, le menţionează ironic într-un monolog: ”This fellow might be in ‘s time a great buyer of land, with his statutes, his recognizances, his fines, his double vouchers, his recoveries. Is this the fine of his fines and the recovery of his recoveries, to have his fine pate full of fine dirt? Will his vouchers vouch him no more of his purchases, and double ones too, than the length and breadth of a pair of indentures? The very conveyances of his lands will hardly lie in this box; and must th’ inheritor himself have no more”.

Poetul Ion Vinea (1895-1964) traduce admirabil acest pasaj a lui Hamlet: “Fârțatul ăsta poate că era pe vremuri un mare cumpărător de pământuri, cu zapise, ţidule, amenzi, privilegii şi garanţii. Cu atâta privilegiu s-a ales din toate privilegiile lui: capul lui care nu visa decât pământuri, îi e plin cu pământ. Oare martorii şi răsmartorii lui o să-i poată garanta din toată agonisita lui măcar atât cât ai întinde câteva contracte? Toate actele moşiilor sale ar încăpea cu greu în cutia asta. Şi sigur că nici chiar moştenitorul n-o să aibă parte de mai mult.”

Restricţiile asupra transferului de proprietate vor dispare în vremurile moderne. Reformele începute în timpul domniei reginei Victoria, vor continua timp de un secol. În 1925, Parlamentul britanic aprobă “Law of Property Act” care devine nucleul legii britanice al pământului; totuşi termenul de deed rămâne aplicabil într-un sens mai larg.

În Statele Unite ale Americii termenul de deed este folosit numai în cazul transferului de proprietăţi funciare.

(Va urma)

Bogdan Dimitrie Umbrărescu
Avocat
Membru al Illinois Real Estate Lawyers Association